中天城投净利倍增悬疑
本报
姚伟
贵阳报道隔着时间的迷雾，
2009年12月22日，一纸公告将中天城投()的土地一级开发项目进展呈现，贵阳市*府在日前的新闻发布会通报了贵阳市水东路全线贯通的信息，中天城投方面称，贵阳市水东路的通车，将使得公司大规模开发渔安、安井片区的基本条件已经具备。按照工程进度，中天城投旗下子公司承建的渔安、安井片区9.53平方公里的土地很快就可以陆续在贵阳市土地储备中心挂牌出让。中天城投的土地一级开发项目是否产生“暴利”尚未可知，但可以肯定的是，旗下土地一级开发项目正在渐行渐近。净利倍增？中天城投变身为土地一级开发商仅仅发生在数月之前。2009年7月，中天城投调整方案，放弃了用现金对中天城投集团城市建设有限公司(下称：中天城建)增资入股，转身斥资3.87亿元将中天城建100%股权悉数拿下，进而获得了对渔安、安井片区9.53平方公里土地进行一级开发的资质。“渔安、安井片区的9.53平方公里土地当中，有河流、有道路、有森林、有坡地，实际上可以进行招拍挂的土地面积约为5600亩。”中天城投证券部人士说道。按照贵州省土地出让金管理的有关规定，扣除土地一级开发成本后增值部分的10%将上缴贵州省财*，由于贵阳市云岩区*府已与中天城投在开发合同中约定，增值部分由云岩区*府与公司按照3:7的比例进行分成。国信证券研究员方炎和区瑞明看好该项目的“钱景”，他们曾对该项目进行估算，该项目的开发成本总计为22亿元，折合每亩39万元，预计每亩土地的出让价格在150万-300万元之间，并由此得出了“该项目在2012年前将为公司带来33亿-68亿元的净利润”不过，中天城投未来三年净利能否倍增，能否真正如国信证券所言，还有待时间来检验。事实上，中天城投在12月22日公告中宣称目前正配合*府部门推进该9.53平方公里土地的详细规划、修建性详细规划及土地招拍挂计划的编制工作。不过，因土地容积率以及拍卖进度尚未最终确定，这实际上让中天城投的土地一级开发项目能否实现券商描绘的“钱景”充满了不确定性。众所周知，容积率跟土地出让价格成正相关，如果容积率在最终确定时有所下调，其土地出让价格必将大幅下降，而土地的招拍挂进度实际上跟该项目净利润释放的时间密切相关。江海证券研究员石维表示，一级土地开发出让价格具有一定不确定性，存在不能达到盈利预期的可能。土地一二级市场联动除了在上述9.53平方公里进行土地一级开发外，中天城投有意通过“招拍挂”拿下其中一部分土地。早在2008年年报当中，中天城投即表示，根据中天城建的生产经营计划，2009年末或2010年初预计将有部分经整理土地经贵阳市土地储备中心推向市场，公司将结合自身实际，充分利用投标竞购相应地块的优先权，参与投标并储备该片区核心地段的可开发地块。但中天城投证券部人士表示，2010年挂牌的土地数量还要看*府最终批准的规划。“这是一石二鸟的举措。”国内一家上市房企高层表示，作为土地一级开发商，参与自家地块的竞标是一个不错的选择，因为即使不能中标，也能顺利的推高地价，增加自己的收益，而如果中标的话，就可以在土地上面搞房产开发，实现一二级市场联动，在二级土地开发上再赚一笔。“当然，土地一级开发商参与拍地，由于土地拍卖中的收益本身就有一部分会流向它，实际上变相降低了它的拿地成本。”上述国内上市房企高层说道。在国内房地产业，一家房地产公司如果有大量的土地未开发，又去频繁拿地的话，容易给人留下“屯田”的印象。但截至目前，券商人士的研报指出，中天城投的土地储备约为640万平方米，在国内土地储备远远少于动辄千万平方米级的国内一线房地产开发商。中天城投最近的一次拿地发生于2008年12月，当时，房地产市场尚处于萎迷状态，而中天城投“差不多以抄底的价格”通过公开挂牌竞买方式拿到了贵阳当地93.90万平方米的土地。事实上，国内的一些土地一级开发商都有一二级市场联动的倾向。在贵州省毗邻的云南省，云南城投()近期向国内房地产大佬接连抛出橄榄枝，由于云南城投自身商品房的能力相对薄弱，此举被解读为合资公司准备在自家地块上拿地的信号。今年9月，云南城投决定与中海地产共同成立房地产开发有限公司，注册资本为1000万元，其中云南城投出资350万元，占注册资本的35%。今年11月，云南城投宣布与万科A()共同出资1000万元成立房地产公司，而云南城投占据49%的股份。