年1月，全国30强房企中惟一没有登陆资本市场的房企正荣地产()正式登陆港股市场，才过去不到四个月就被恒指公司列入恒生港股通指数成份股，同样的剧情是否能在另一沪上地产商大发地产身上重演?
4月26日，大发地产向港交所递交了招股说明书，这是继弘阳地产之后的第二家年递交招股书的上海地产商。
事实上，如果仅从业绩而言，这家名字颇为喜气的地产商并不如正荣地产名声响亮，但如果按照成为全国领先的住宅房地产开发商的目标，加上其作为“情景地产”开创者的角色，大发地产有可能弯道超车，在未来的3-5年内位列中国地产30强之列。
作为一家区域型地产商，大发地产项目主要位于长三角，这使其公司营收、利润得到保证。同时，在挖来原世茂地产执行董事后，加之港交所上市、“情景地产”理念逐渐风靡，大发地产将加快其全国布局的步伐，并有望成为中国最大的开发商之一。
企业短期看营收、利润，长期看成长和确定性，所以如果当大发地产数年后成为千亿级房企，那么应该给现在的这家企业一个怎样的估值?
主要阵地位处长三角
智通财经APP获悉，大发地产是一家总部位于上海的房地产开发企业，公司就已经连续到年获得中国房地产企业强。
这家房企的业务主要集中在长三角，包括三大方面：物业开发销售、商业物业投资经营及物业管理服务。公司主要收入来源于开发的物业。
根据公司提交的招股书，截至年2月28日，大发地产在上海总共开发了五项物业，累计建筑面积近50万平方米。同时，大发地产一直专注于深耕长江三角洲地区的房地产市场。自年起大发地产开始开拓江苏省、年起将业务拓展至安徽省，并将版图逐渐扩张至温州、上海、南京等位于长三角地区的若干重点城市，在长三角地区共有24个处于不同开发阶段的物业项目。
数据显示，，截至今年2月底，大发地产的总土地储备面积只有万平方米，且安庆、温州两个城市就占到其土储比例的近六成。此外，大发在建物业的估值为62.42亿元，仍旧以长三角一地为主。
这一布局让大发地产颇为得意，其在招股书中表示，长三角区核心城市的土储及高效获地能力是自身竞争力所在。
稍有遗憾之处在于，大发地产目前仍为中型地产商。从财务数据上看，大发地产最近三年的营收均未超过50亿元人民币，和两年甚至都不到10亿，年初上市的二线房企正荣营收也能达到接近亿人民币，大发地产与之相比仍有较大差距：
不过值得注意的是，大发地产在年的增长十分明显，营收从6.6亿人民币增至44.1亿人民币，增幅超过%，毛利也由16年的1.2亿增长超过%至6.6亿，这样的增速在房地产企业中实属罕见。
根据公司提交的上市申请书，年公司收入的激增主要来源于年多个项目的交付导致交付面积增幅超过%，以及温州项目交付后带来平均售价超过%的增幅：
这背后反映出来的其实是大发地产近年来拿地扩张步伐的不断加速，的确，相比一线房企动辄数千亿的土储规模，加速拿地显然是大发地产目前的当务之急。尽管招股书中并未透露大发地产今年的拿地计划，但过去一年的飞速增长或许也能体现出大发地产上市背后的野心。
情景地产开创者
实际上，大发地产尽管知名度没有恒大、碧桂园这些在港上市的一线房企那么高，但其实也已经有22年历史。
年，公司创始人葛和凯成立了大发集团，1年将地产业务拓展到上海，并在当年9月以1万元的注册资本成立了上海大发。
6年，“二代掌门人”葛一晹以管培生的身份加入大发地产，9年后，“80后”葛一晹成为上海大发的经理，正式开始执掌大发地产。大发地产提交的招股书披露，葛和凯直接持有大发集团60%股权，其子葛一晹等另外四名投资人通过名为“上海和鸿”的投资公司，间接持有大发集团20%股权，并另外持有大发集团20%股权。
智通财经APP观察到，大发地产从较为保守的风格，逐渐转变为积极扩张的态度，正好就是葛一晹接手大发地产的时间段。
此外，葛一晹年提出了“情景地产”这一创新概念，研发出“情景+”生活系统，从用户的日常活动、情感需求为出发点，配备设施、打造空间，构建出不同的具体情景，并将居住融入到各大场景之中，给业主提供了一个全新的居住体验。
具体而言，就是不再仅仅以“物质空间”本身为中心，而是以生活为中心，通过对空间氛围营造及社群运营的手法，像化学反应中的“催化剂”一般，为人与人的互动关系，情与景的交融体验创设条件，满足80后、90后新生代居住群体的个性化需求。
更重要的是，就在今年2月，大发地产迎来了其上市前一位重要的职业经理人——原世茂房地产执行董事廖鲁江加入大发地产出任执行董事兼CEO，负责大发地产的业务运营及日常管理。
廖鲁江这个人在房地产行业可以算是小有名气，在公司行*、人力资源管理及员工培训方面，他也已累积了超过12年经验。作为地产界知名老将，加上十多年在品牌地产商的运营经验，廖鲁江的到来，势必会将大发地产品牌、产品质量、营收规模带上一个新的高度;加之80后的葛一晹，深暗新世代的产品需求，两者搭配更属强强联合。
如果从这方面而言，即不应将大发地产定位为一个区域的、中小型地产商的概念，志存高远的“80”后掌门葛一晹，加上经验老道的房企“大咖”廖鲁江，或许这才真正是大发地产成为全国领先的住宅房地产开发商的底气。