大发又发债了。年1月11日大发地产公布发行年1月18日到期、利率为9.95%的1.8亿美元债，并于1月20日正式生效。据统计，自上市以来，大发已累计发债约11.6亿美元，除了最近这一次，票面利率均在11.5%到13.5%之间，远高于行业平均水准。
年下半年三道红线问世后，降负债已经成了房地产行业的共识，然而根据大发地产发布的年中期报告数据，其三道红线全部踩线：剔除预收款后的资产负债率为71%、净负债率为.8%和现金短债比0.58。本就债台高筑的大发地产，面对之前堆积起来的高息优先票据，资金愈发紧张，前景让人堪忧。
01大步向前，发力拿地
成立于新世纪之初的大发地产集团有限公司，不温不火地在长三角徘徊了20年。年10月11日在联交所主板上市（.HK）后，在资本市场的加持下，底子厚了的大发开始追求扩张规模，加紧辐射成渝、西部、中部、环渤海、粤港澳大湾区5大城市群。
大发地产董事会主席葛一旸近年来大发地产的土地储备规划建筑面积加速上升。从年的万上涨至年上半年的万平方米。年中期期内，大发新增土地储备16块，近万平方米，销售面积也由年同期的59万平方米增长36%至80万平方米，拿地力度为2.3，这一数字在和年分别为0.89和1.7。
激进拿地的背后伴随着不惜重金的土储成本。年中期大发地产新增土储平均成本为元/㎡，较年/㎡增长近10.46%，以下为近年来大发地产拿地案例（不完全统计）：
02亢奋背后，资金承压
发展迅猛得势，资金链必然承压。年上半年期末，大发地产经营活动现金流量净额为﹣38.48亿人民币，年同期为1.22亿。如此巨大的差距，是由于资金主要流入了在建物业及已竣工持作销售物业、预付款项和其它资产，以及受限资金增加等，这反映了大发偿债压力的增加和偿债能力减弱。
与经营活动资金大幅度净流出反差强烈，期内大发地产融资呈现净流入31.83亿，年同期为14.09亿。流入资金主要来自于子公司非控股股东注资、计息银行及其它借贷和优先票据所得款项等。依靠子公司非控股股东注资缓解母公司压力和高息发债筹资等，说明了该期内大发地产的筹资能力和控制融资成本能力并未改善。
经营活动资金的惊人流出，和融资净流入提供大量待资本化的资金保障，很好解释了大发地产现在和未来狂热的扩张步伐。
03追求规模，削权减利
同大部分中小房企的扩张之路如出一辙，通过加强合作开发，大发地产牺牲自身的权益托起了规模，同样牺牲的还有盈利能力。
大发地产在年中期报告内称：“本集团连同其合营企业及联营公司录得累计合同销售金额约人民币11,.6百万元，较年同期的约人民币7,.0百万元增长约57.6%。”然而，这近.1亿的合同销售里，大发地产自身权益部分的营收为34.72亿，较年同期的39.74亿不升反降12.63%。其占比总销售额仅有30.98%，这一数字在逐年下降，和年分别为47.48%、35.2%。
盈利方面，期内大发地产营收的34.72亿里毛利润6.98亿，净利润1.75亿。毛利率和净利率分别为20.12%、5.04%，年同期分别为24.18%、8.16%，毛利润和净利润率都在下降。归母净利润的下降尤为明显，年中期归母净利润1.4亿，年同期为3.15亿，也就是说在营收下降12.63%的前提下，这背后的归母净利润降幅高达55.29%。
04卖股发债，暂缓喘气
截至年6月末，大发地产的现金及现金等价物约为28.26亿元，而短期有息债务（包含银行及其它借贷和优先票据等）合计48.71亿元，现金远不足以覆盖短债。
来源：大发地产年中期报告从图中可以看出，经营性和金融负债都在增加，表明了短期内公司在激进扩张。为了应对随之而来的短债压力，大发地产高成本融资。其高息发债的主要用途有债务再融资，也就是所谓的借新还旧。
下图是其上市以来其发行的优先票据统计，利率水平显著高于内地房企美元债的平均利率。
除了发债缓解资金压力，年大发地还产接连出售了4家子公司股权：
6月17日，大发地产出售安庆市垠一置业有限公司%股权，总对价约3.45亿人民币；
10月27日，出售上海凯暘置业有限公司%股权，总对价2.74亿元；
11月13日，出售两家子公司股权，其中1.6万元对价宁波余姚市凯润置业有限公司88.3%股权，.4万元对价芜湖垠一置业有限公司%股权。
年年底，截至年11月30日前11个月，大发地产及联营合营公司实现累计合同销售金额约为人民币.03亿元，而截止12月31日这一数字为.2亿元。官方说完成全年目标%，一个细节是仅12月份单月销售额就达到40.17亿，不知道是否是突击行为。
在追求规模扩张的道路上大发地产大步前行，原因包括其体量过小（毕竟大发曾计划在5年内冲刺亿，然而现如今不过亿左右），也包括其项目主要分布在长三角个别城市，分布比例极不均衡。截止年中期，其合同销售额按照地区划分，温州市高达30.1亿，与第二名宁波和第三名杭州合计58.37亿，超过总销售额一半，尽管已经和香港资本市场对接，实际业务上却依旧是小型浙系房企，并未在全国战略布局上有所建树。
大发地产年中期合同销售额按照地区05结语
追求规模舍弃质量是房企发展的通病，大发地产自然也不例外。如之前爆出上海市青浦区的大发融悦华庭，外墙鼓起脱落和地库积水，门厅大理石甚至掉落危及安全问题，还有徐州凯旸置业擅自处理建筑垃圾和无证施工，多次被罚等。
如今资金链承压、债台高筑的大发地产，不仅需要缓解债务压力，还要面临销售目标和战略扩张上的巨大挑战。然而仅依靠发债和出售资产并不是长远之道，不知在不久的将来大发地产会做出怎样的调整与转型。