近年来，越来越多城市中的大型购物中心都慢慢地演变为游客的旅游目的地。为何会产生这一转变？购物中心究竟有何魅力？它的发展现状如何？今天商业地产大师赵旭州先生就要跟大家聊一聊购物中心的那些事儿。
购物中心又可以称为城市综合体。城市综合体就是在传统购物中心的基础上加入很多综合的、复合的体验性功能，甚至包含酒店、办公、公寓、住宅，再加上各种各样的体验业态，搞出个概念即城市综合体。
一、国内购物中心发展现状
购物中心在大陆基本上是从年之后才兴起。那么它在香港的发展状况如何呢？香港卖高端商品的购物中心“海港城”，已经拥有30多年的历史，由此可见购物中心并不是一个新鲜话题。但在国内，目前广大的三四线、四五线城市才刚刚崛起，可将其喻为“小荷才露尖尖角”，甚至还有一些是“二半吊子”，根本没有按照购物中心的模式、空间、内容组合去操作，仍处于传统百货向购物中心过度的蹩脚阶段，尚未出现纯粹的、标准化的购物中心。
大都会则呈现建设过剩、白热化、集体平庸、“千店一面”的状态。消费者在不知道名字的情况下，几乎感受不到自己是在哪家购物中心。大城市已经从开始的“小荷才露尖尖角”变成竞争白热化、建设过剩的状态，而小城市还蒙着“照猫画虎”。
我们来看看数据，目前在国内投入运营的购物中心大概有家左右，总体面积基本上已经达到3亿平方米左右，这意味着至少需要有6到8亿人才能“养活”这些购物中心。然而，按照国际惯例及大数据的统计发现，在发达世界早有这样的基本规律：一个城市中的每个人只能承载1.2到2平方米左右购物中心的营业面积。
很显然，国内局部地区目前已经严重超越了这个面积，很多城市已经达到了人均3平方米以上，因此购物中心空置的情况就很普遍。例如深圳，这座城市目前在运营的购物中心就有一百多家，总体面积超过万平方米，这意味着现有的多万人是足够被满足的。如果再建购物中心基本上就属于重复性建设、恶性竞争，基本找不到新的增长点。
因为都是商业不动产商来推动这个事的发展，所以我们今天就有必要来聊一聊购物中心该何去何从，到底是以什么为依归，它实质上存在的本质和核心价值是什么，它是怎么来的将往哪里去，现阶段很有必要来探讨一下这些话题。商业地产策划大师赵旭州先生希望通过分享该话题，能够给三四线、四五线城市、“两眼一抹黑、照猫画虎”的房地产商业开发群体以及那些在成熟阶段寻求突破点、变化和创新的组织一些启发。
二、购物中心发展历程
1、购物中心——传统百货“进化物”
首先，我们来看购物中心是怎么来的。
其实它是一个“进化”的产品，来自于对传统百货的进化，传统百货我们之前有聊到过，它就是一个单纯以贩卖商品、销售商品为核心甚至为唯一的业态，购物中心则是伴随着它产生的一个分久必合、合久必分的“进化物”。
2、传统百货形态
我们来看一下传统百货是什么样的形态，传统百货基本上就是一个综合性的卖商品的复合体。负一楼是超市卖点食品、卖点小百货，一楼是化妆品、珠宝等高附加值的商品，再往上就是鞋帽、女装、男装、针织品、家电，最上面可能有配套的小餐饮，传统老百货就是这个形态。这个阶段百货带有的零售复合功能性很强，基本上你买东西的第一目的地就是去百货，逛街时的“街”只是路过，主要是奔着百货去的。所以那是属于它统治的时代，也代表了最高端的形态，里面的物品、商品有灯光、有美陈，而传统的老店则不存在那么强的艺术性。
3、购物中心——“合久必分，分久必合”
“合久必分”主要体现在超市这个板块被国际的大卖场、大型的超市侵占、冲击，首当其冲的便是沃尔玛、家乐福这类。
我们国内自己的连锁大卖场建设起来，一个大卖场的面积就能“吃掉”2万方左右，它还有自己的外租区，也要做二房东来平衡盈利，利用主力超市板块创造出来的流量来赚一些“二房东”的钱。而一个传统的百货也就两三万方，大的百货也就5万方，那已经非常大了，巨型的则超不过8万方，如果超过就属于稀缺物种，很难存活，大卖场就这样被蚕食掉了。小超市产品的价格、丰富度、一站式购齐的专业属性皆无法与大卖场相匹敌，毫无竞争力可言，所以这个业态要拿掉，但各位不要小瞧这个业态，它以前已经占到了百分之十几到二十的营业额。
再往上就是电器，以前人们买家电基本上都是去传统百货大楼，后来苏宁、国美风靡扩张，尤其在年到年左右疯狂的迈入了一个轰轰烈烈的家电时代，。曾几何时，黄光裕先生连续好几年坐拥首富，号称“零售业的教父”，他就是做家电起来的，所以家电的集合度、品牌的竞争优势以及给客户形成的集成服务一下子就打败了传统百货单一的楼层。
再来，很多大的珠宝商、珠宝店自己开设了大型的店面，这也给下面的小集合铺带来一定的冲击。至此，百货基本上就只剩下了以服装为主的商店，其他的业态板块被支离破碎地拆解掉，而这些业态重新组合之后便是购物中心。当购物中心出现的时候，是以一个“分久必合”的姿态，把大卖场、家电甚至以前的百货大楼这个母体都重新组团配合在一起，又变成了“车马炮”这么一盘棋局，整体的体量变得非常之大。
三、购物中心进化特征及实质
1、购物中心进化特征
那么，接下来我们就来看一看商业地产操盘大师赵旭州先生如何阐述购物中心的进化特征。
（1）“由小池塘变大湖泊”。
在整体的规模上变大了，商业地产招商大师赵旭州先生及他的团队在做购物中心招商的时候发现，所有业界同仁都是拿主力店这个板块来“吃掉”大量的购物中心面积，大卖场吃掉2万方、百货吃掉3万方，再加上家电吃掉方或者1万方，所以总体规模需要变得很庞大，甚至曾经的“母体”百货也变成其中的一个主力店，可以形象地称之为“小池塘变大湖泊”。
（2）内容创新，增加业态复合性。
内容上大大地创新，增加业态的复合性。以前的百货就是买东西，百货、超市、大卖场、家电基本上都是买东西的。但它现在以购物中心的形式重新回来，既然称之为中心，它就变成了一个复合的流量和消费满足系统，尤其是消费功能要尽可能抓住流量带来的可能性，让消费者吃喝玩乐，把时间花在这。这个过程跟百货商场在业态和功能上除了量变以外，最大的质变就是它加入了丰富的体验业态。
我们都知道如今购物中心里面的体验业态已经超过了一半多，有的购物中心光餐饮就占到50%，“吃”就是一个吃饭集合体，“玩”就是电影院、滑冰场、电玩、游戏、KTV应有尽有，这就是购物中心的魅力，百货则没有，所以这个进化非常显著。
2、购物中心的实质
如果用简单的一句话来形容购物中心的根本价值和形态，其实它就是在都会和城市之中功能最复杂、最多的城市公共空间。这个公共空间是城市化和非城市化或者农村化、乡下化最根本的核心区别。如果生活在乡下闷了或者无聊了，就只能去邻居家串门或者去野外吹吹风，并没有所谓的公共空间。后来有了初步城市化以后，就可以在餐厅、剧院、体育场等场所打发时间，但这些都是单一的，只有购物中心涵盖的功能比较齐全。在购物中心里可以看电影、吃饭、玩、闲逛、买东西、交友、相亲、会客等等，所以它代表了一个城市化城市的层级和水平。
判别城市化程度最重要的标准之一就是：这些城市化的人在公共空间里共享的程度有多大。例如，中国现在也走向西方所谓的开放化与社交化。中国有包间文化，以前去餐馆为了体现招待的尊贵性通常会准备一个包厢，为了让你唱歌唱得舒服给你点个KTV包厢等等。近年来，酒吧崛起，KTV的营业额呈下滑趋势。
酒吧实际上就是陌生人社交文化的产物，在酒吧大厅里大家听着同一个音乐，喝同一个酒，感受同一种氛围，而在KTV里基本上都是熟悉的人，而且基本上是熟得不能再熟，这叫熟人社交走向陌生社交。这个过程实际上是城市化的层级发展，人们变得更加开放了。
你问小青年，大城市里那么“苦逼”为什么还要在那熬着，除了大城市就业机会够多以外是不是还有其他因素，他会告诉你“回到老家我憋得慌，没有透气的空间，除了几个熟人熟脸以外没有其他的空间，没有可以放松的场所”。
总之，购物中心就是城市功能最多的公共空间，消费者进去之后可以不消费、不买东西，而百货进去以后基本上就是买东西，买完东西以后没有地方可以休息所以顾客买完就会离开，而购物中心则不是这样。
四、剖析“城市人”的生活及消费行为特征
说到这我们就来分析一下城市人在生活和商业消费上的行为有什么特征和整体趋势。在此基础上，我们大概就能明白购物中心以后怎么做才有一个依规、方向与目标。只要把消费者的行为和都市人的生活需求研究明白，机会就来了。
商业地产运营大师赵旭州先生通过观察发现目前基本上已经走向了“三消时代”。
1、消磨时间。
第一个“消”即消磨时间，消磨时间这事其实还蛮痛苦的。例如你在一个大楼的大厅底下等朋友，你的朋友说：“等我一会儿，我三分钟之内就下楼”，而这三分钟对很多年轻人来说仿佛有三个小时那么漫长，整个人没着没落、抓耳挠腮的，一分钟都闲不下来，很焦急。因为他不知道注意力和焦点该往哪投射，他的脑子、思路、注意力需要有一个去向，所以刷屏和手机的贡献就在于可以让人打发大量的碎片化时间。
各位不要去责怪目前的年轻人或者主流群体喜欢刷手机，确实是因为是无聊的时间没办法打发，一个人的注意力如果不投射到某一个焦点上，抓耳挠腮、上蹿下跳的是会得病的，所以就刷一刷、点一点那些无聊的小游戏，由此可见，打发时间是一件重要的事。
比方，周末你有两天休息的时间，请问你这两天做些什么；再比方，你和你的女朋友正在约会，接下来有两个小时或者三个小时的时间需要花掉你会用它干什么，也许你跟她吃个饭，30分钟吃完了，吃完饭以后也许你会跟她看个电影，一个半小时看完了，再做些什么呢，划个冰、打个电玩、逛一逛，时间的打发需要很多题材。
这个题材就为购物中心创造了巨大的需求背景，所以消磨时间很重要，尤其是有质量的消磨时间尤为重要。遛弯也不能就沿着大马路溜，打发时间也不能只跳广场舞。很显然需要一种空间，而且这个空间是复合化的、综合性的、多元的，打发时间的时候可以是无目的性，随便走走逛逛看看。我走着走着看到一个海报，上面有个非常精彩的电影我就去看，这种情况可不是以前的目的性购物，不像去奥特莱斯就是为了某个品牌折扣。这就要求购物中心需要具备观赏性、功能的复合多元性以及无目的性的随机性业态。
2、消遣“无聊”。
消遣比消磨还重要，消遣实质上就是“找乐”。最早的购物对于有钱人来说就是消遣，例如肥皂剧里的女孩子通常在跟人吵完架大发雷霆以后就会去商场疯狂地买一堆东西，买完了之后基本上都不看，很爽，那也是一种消遣。但是现在人的消遣很疯狂，你去看看那些小视频，他们为了消遣作乐、寻找刺激，各种无底线无节操的表现都有，吃一块硕大的肥肉，吃相就像小动物一样，目的就是为了消遣，当然里边也牵扯着一些利益。
这个时代整体上我们可以称之为无聊时代。如果你不理解每一个人心中的无聊就说明你是个刻板的、无趣的、没有创造力的人，只有深入了解广大群众无聊的点在哪才能更加接近成功。
当下社会有这么一个现象：诺贝尔金学奖的获得者远不如一个街头蹩脚的小明星值钱，原因在于大家太无聊了，几千年来的说教文化大家都受够了，不喜欢讲道理、讲规矩，而是追求开心。跳舞的大叔大妈眉来眼去的，憋得慌，就是因为没有娱乐只能跳跳舞，而年轻人则疯狂地打网游、刷短视频，其实娱乐非常地窄，尚未实现多元化，高质量的社交现在还没有走入一个风口。
在国内，多数人是通过手机聊天软件跟别人发信息。实际上有质量的社交在线下，无论是沟通情感，圈层的智慧和思想交流，还是酒肉朋友，其实都应该回归线下。相对于西方，东方是一个偏内向的民族，大家在手机上聊得很热见了面却无话可说，以后你会发现更先进的是线下的开放性社交。所以打发无聊的供给上就需要有社交以及刺激的体验性配套，吃茶、喝酒、看电影、溜冰、运动、健身，逛一逛、唱一唱、跳一跳，有很多事情能够供你消遣。
这个功能以前属于零售线下供给。既然叫零售就是卖东西的，而不是给你服务的。无纸袋的服务太稀缺了，大部分人的业余生活还是很无聊的，所以这个板块还有长久的增长空间。
3、消费“口袋”。
“或许你会说消费就是花钱，难道花钱也成问题吗？”答案是肯定的。花钱花得不开心这种情况非常普遍。例如，周末或者黄金周，你带着一家人准备出门娱乐一下，取出2-3万元然后去某一个目的地，也许是一个景区，也许是某个消费场所，总之需要好的供给与服务。然而，回家后却发现只花费了元，剩余很多钱无处可用，此时你的内心是不开心的，原因在于没有理由、没有场景、没有供给可以令你实现高质量消费，所以你不爽。当经济条件提高，供给无法满足消费时，多数人的内心是不愉快的。
由于消费板块不能令人满意，所以产生了供给侧结构性改革的国家方针以及出现了中国人成批量到海外购物、消费的大潮，这方面，国内确实需要提升质量，当然这已经上升到国家战略层面。目前消费依然是一个阻碍，在国内即便有钱也很难实现高质量、高服务、令人满意的消费，这方面的供给很漫长，所以如果你能抓住“消磨时间、消遣无聊、消费口袋”的风口，能够提供令人满足的高质量服务，那么你将会有挣不完的钱。
购物中心之所以有进化的取向，做不完的联想，想不完的故事以及供给不完的服务，实际上就是根据这三个维度来做开凿的。包括所谓的旅游文化地产、小镇以及综合体，总之各个领域都要围绕这三个维度展开。谈产业是供给方，谈消费需求才是需求方最