来源：东方财富网
在港交所主板上市两年多的大发地产集团有限公司(以下简称“大发地产”，.HK)，正急于在资本市场树立“稳健派”的形象。
根据大发地产3月25日对外披露的年业绩公告，公司录得营业收入约91.89亿元，同比增长24.2%；实现净利润约7.15亿元，同比增长19.1%；实现毛利润19.18亿元，同比增长13%。同时，公司“三道红线”转绿达标。
大发地产试图弱化的指标在于，年母公司拥有人应占年内利润约为3.39亿元，同比减少34.3%；在母公司利润下降的同时，大发地产的非控股权益大增，其权益销售占比也低于行业平均水准。
而在城市布局方面，大发地产的战略也已悄然由年提出的“1+5+X”战略体系变阵为“1+1+X”战略。对比之下，中原、长江中游、广东和山东等四大区域枢纽正成为大发地产进不去的“围城”。年报数据显示，目前公司仅实现了长三角和成渝地区的布局，在年的合同销售额中，长三角地区占比高达88%，新增土储总建筑面积在长三角区域占比也达74%。
“长三角是我们深耕多年的地区，而成渝都市圈是这两年开始布点的地区，主要是成都跟重庆。”大发地产方面在发给《中国经营报》记者的书面回复中表示，除此以外，公司亦会适时留意全国其他黄金城市群，有适当的机会也会提前布局。
亮眼成绩单的“B面”
财报数据显示，大发地产年实现合同销售金额约.2亿元，同比增长约44.3%，销售目标完成率达%；公司实现毛利约19.18亿元、净利7.15亿元，分别同比增长13.0%、19.1%。
而大发地产交出亮眼成绩单的另一面在于，由于项目股权减少，公司年归母净利润已降至3.39亿元。同时，毛利率和净利率也有所下滑，其中毛利率下降2.1个百分点至20.9%，净利率则由8.1%降至7.8%。
记者梳理财报数据发现，一方面，大发地产的归母净利润同比下滑；而另一方面，其非控股权益应占利润却大幅增长。财报数据显示，大发地产年非控股权益应占利润约为3.76亿元，相比于年的约0.85亿元大幅增长.33%，远高于净利润的增速。
不仅如此，大发地产年归母净利润和非控股权益应占利润比例分别约为47.37%和52.63%，而年分别约为85.86%和14.14%。这也意味着，大发地产在年的非控股权益大幅增长吞噬了一半以上的净利润，从而导致母公司净利润的下降。
对此，大发地产方面在回复记者采访时表示：“归母净利润降低主要由于按收入的加权平均并表比例下降，加权平均并表比例下降由于年内两个交付项目的权益比较低。我司从年第二季度开始引入合作方，因此年比较少非控股权益的结转项目，年开始结转合作项目，所以非控股权益的占比有所增加。”
在业内人士看来，大发地产非控股权益的增加背后也揭示了其目前的发展思路，即试图通过加大合作力度的方式来降低财务风险，并且保持规模上的发展。
根据业绩公告，年大发地产合同销售额约.2亿元，同比增长44.3%；合同销售面积约万平方米，同比增长32%；合同销售均价元/平方米，同比增长9%。
但是由于合作项目比例的不断上升，在合同销售额上升的表象背后，大发地产的权益销售占比下降明显。大发地产首席运营官兼高级副总裁冷俊峰在公司年业绩会上表示：“预计近期，我们的权益比例会维持在45%~50%，之后会逐步提升，提高我们的权益比例。”
与此同时，大发地产的毛利率也由年的22.9%減少至年的20.9%。与贝壳研究院统计的年三季度21家房企的平均毛利率28.0%相比，大发地产的毛利率尚未达到上市房企的平均水准。
对于提升毛利率的策略，大发地产方面在书面回复中表示：“公司将持续加强投资研判能力，提升产品力溢价能力，严控成本，坚持区域深耕，降低融资成本来提升毛利率。”
被指涉嫌“明股实债”操作
年房地产行业融资趋紧，随着融资监管新规“三道红线”的发布，房企降负债的任务迫在眉睫。按照“三道红线”的要求，房企剔除预收款后的资产负债率不得高于70%；净负债率不得大于%；现金短债比不得小于1倍。
根据最新财报数据，大发地产的“三道红线”已全部转绿。财报数据显示，年大发地产净负债比率约61%，资产负债率(剔除预收账款)约69%，总现金短债比维持在1.4倍。
（文章来源：贝果财经）
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