TUhjnbcbe - 2023/11/13 20:26:00
观点地产网上市未满一年，大发地产交出的年半年财报中，各项指标都呈现出大幅增长，像一匹快速奔跑的马。不过，大发地产董事长葛一暘似乎没有太多笑容，两旁坐着首席执行官廖鲁江、首席运营官冷俊峰、还有两位新上任集团首席财务官罗俊和上市公司CFO黄展鸿。可以看出，刚刚迈入资本市场的大发地产，率先完成了一轮人才团队建设以支撑其快速发展的节奏。今年以来，大发地产广发“英雄帖”，招揽了大批职业经理人加入。与此同时，其在融资、拿地层面也表现出较高的积极性。在完成上市之后，大发地产先后发行了2笔美元债，但其融资成本依旧没有明显改善。4月26日发行的1.2亿美元私募债融资利率为13.50%；7月5日发行的1.8亿美元优先票据融资利率为12.88%。“快”，是大发地产现阶段的代名词。在葛一暘看来，拿地后的快速启动、快速开盘、快速去化，这样才能真正保障大发在未来发展过程中既可持续又可高成长，而且能够使投资人获得高质量的回报。因此，大发地产上半年实现了71亿的销售额，业绩增长41%，销售面积58万平米，同比增长%。从报表看，上半年大发地产的营业收入和利润均创新高。其中营业收入、毛利、EBITDA等指标比去年同期大幅增长，营业收入年上半年达到了39.7亿元，毛利9.6亿元，EBITDA是8.8亿元，净利润达到了3.24亿元。另一方面，大发地产加快投资步伐，上半年投资69亿元新增13宗土地，土地储备增加万平米，占总土储的30%。值得一提的是，高达97%的投资销售比，足以表达大发地产做大规模的野心。上半年土地投资金额与其销售额71亿基本持平。“在全年拿地计划中上半年将近完成超过一半，也为今年下半年供货货值和明年上半年可提供市场销售的货值。”快周转是保证现金流快速回笼的基础，大发地产的周转策略按照：三个月开工、六个月开盘，10个月现金流回正。对于下半年的计划，葛一暘表示，一是强调项目快速供货，二是要追求相对高利润的项目，并认为下半年有机会获取项目。然而，快周转的另一面，葛一暘对于市场和土地的判断十分谨慎。在谈到投资拿地时，葛一暘时常会把“宁愿错过，不愿拿错”挂在嘴边，小心谨慎的心态可见一斑。今年三月份，大发地产设定了亿的销售目标，目前已完成了44%。按照大发地产的计划，下半年将推货亿，只要达到60%的去化率就可以完成全年目标。当被问及如何保证利润率时，葛一暘表示，大发一直坚持做快项目，相对的销售单价比较高，获取土地的成本相对比较低，这是一个正常的逻辑。在利润率上，加上85%去化率的周转速度就能保证整体利润。此外，截止目前，大发地产已售未结的80万平方米，货值亿左右。今年上半年已经40亿，80多亿会在年进入结转，这对今年年底的结转是非常有利的保障。除了快周转，大发地产也加大了合作的力度。今年上半年与金科、上坤等企业签署了战略合作，实现优势互补，风险共担。以下为大发地产集团有限公司年中期业绩发布会现场问答实录：现场提问：公司在年上半年的土储新增了13个项目，土储面积万方，公司在今年下半年土储的计划是怎样的？或者有什么新计划进入的区域？葛一暘：上半年基本上已经完成了总的土地投资69亿，权益在一半左右，整体全年拿地计划中将近完成超过一半，这样超过一半以上的投资后，充分储备了今年下半年供货货值和明年上半年可提供市场销售的货值。下半年投资计划我们认为要基于当下的行情、当下的*策和经济的整体面，不断地去探索市场、监控市场，在合适的机会去投资一些高质量的项目。我认为这在下半年投资策略中会非常重要，追求高质量项目是大发下半年投资的目标，我们也希望在下半年投资计划过程中，既完成投资任务，又可以谨慎的进行投资项目的筛选，严格按照大发的投资标准获得高质量项目，这是下半年主要强调的。所以，下半年强调的项目一是快速供货，二是一定要追求相对高利润的项目，我们认为下半年有足够的机会提供项目获取机会。廖鲁江：区域还是按照1+5+X的方式布局，主要是长三角的区域，还有那5大区域是投资的重点，我们每天都有监控，能做到一个不漏。下半年也会有一些窗口期，我们要做到在这个时候审慎、争取不错的机会。在这几个重点城市当中要做到这一点，其它区域我们也会重点