今年以来，明源君发现一个有意思的现象：每当有利好*策出来，金融机构、股市等反应都比较强烈，但市场反弹的力度并没有想象的那么大，地产人和房企更是普遍还比较悲观。
为啥？明源君认为，一方面是*策的传导和市场信心的恢复需要时间；另一方面，过去很多习以为常的套路不再有效，让房企和地产人陷入前所未有的迷茫。
以拿地——这件房企最为重要的事情之一——为例，过去众多被奉为真理的规则，就已经没有几条能用了。一位投资总甚至说：我最近有一种初入职场的惶恐。
行业巨变下
过去的拿地规则
大部分失效
土地，是房企最重要的生产资料，以至于不少房企里面都形成了「战投帮」。
经过长时间的沉淀，很多规则已不言自明，比如，项目开发的「原则」，土储决定未来，「逆周期拿地」，合作拿地开发……如今，这些规则大多数都有问题。
一、土储多，成了累赘
00年9月3日，和记黄埔成都公司因捂地捂盘被当地金融监管部门要求禁止贷款融资的消息刷屏。
虽然长江实业集团回应证券时报称，和记黄埔地产（成都）有限公司当时并非长江实业集团有限公司之附属公司，也不由集团控制。但李嘉诚旗下公司囤地，坐等升值的案例却不胜枚举。
很长一段时间，内地房企也纷纷效仿。在市场供不应求时，这招守株待兔让很多房企大发其财。年7月1日《南方周末》的一篇报道就这样写到——一位开发商私下表示：「现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。」
可是，随着近几年国家监管力度加大，「囤地」风险越来越高，被没收的案例比比皆是；而且，当地价、房价的涨幅和价差被限，过多的土储成了累赘。
但很多房企还是有「土储饥渴症」，去年第一轮集中土拍疯狂抢高价地，就是最典型。其实，当时参与争夺的房企，其土储都够未来-3年的开发。
经过最近一年的毒打，现在连稳健房企也宣称：未来土储够年开发就够了。
二、投机，容易失手
「我们主要布局一二线城市，但如果发现三四线城市有机会，也会像狼一样，冲上去咬一口」。
这是前些年明源君跟房企老总交流时，经常听到的一个观点。
当时，棚改货币化安置让沉寂已久的三四五线城市，再次爆发，由于不同城市的行情存在时差。部分对市场敏感的房企先人一步布局，获得了巨大回报，某房企老总告诉明源君：我们在有些城市拿的地，地货比高达1：8！
一批房企，进入头部阵营。
这让不少此前埋头耕耘一二线的房企蠢蠢欲动，最后摩拳擦掌，冲向三四五线，寻找投机的机会，打一枪换一个地方。
市场好时，这种投机，往往获利颇丰。
但，常在河边走哪有不湿鞋，区别只在于，有些房企损害了名声（因为打一枪就换一个地方不太可能用心，购房者骂；项目一完结，团队就解散，侵蚀公司言之凿凿的文化，甚至助长贪腐，因为大家没有安全感，就会倾向于赶紧捞一把），有些损失了大量金钱，甚至深陷泥潭……
三、养团队布满陷阱
人们往往以为老板说咋干大家就咋干，然而，实际上房企老板很多时候也会被组织所裹挟。
房地产行业一个很大的风险是诸侯制带来的「激进风险」，因为不拿地就没生产资料，甚至还可能团队解散，所以城市公司第一负责人天然有拿地的冲动，拿对了有奖金，拿错了大不了拍拍屁股走人。
老板也要权衡：有些区域如果不抢地，就没活干了，边缘区域这样也就算了，但有些是公司战略布局的区域，亏本的地拿不拿？
过去，绝大部分房企的答案都会是——拿！因为，唯有这样，才能保住这个区域，保住团队。
现在，答案基本变成了NO。旭辉董事长林中就直言：拿地目的就是为了赚钱，而不是去养团队。
四、合作开发不香了
合作开发，这件事早已不新鲜，年以来，联合拿地就渐成常态。甚至还催生了一个新词——合作杠杆（或「经营杠杆」）。
试点集中供地后，合作拿地、开发变得更加稀松平常。
虽然合作开发常常会有摩擦，但无论是傍大款，还是与地头蛇合作，好处总还是比坏处要多。
但集中供地促进了合作拿地、开发，也加速暴露了问题，比如拿地之后，合作方嫌贵要退出。
随着房企暴雷增多，合作开发的风险剧增——合作方陷入流动性危机，你是选择跟对方一样躺平，还是接盘？无论怎么选，都面临压力——亏钱，潜在购房者不信任，资本市场做空……
有些房企，明面上看起来一切尽在掌握中，但穿透股权之后会发现，实际并没那么乐观。过去，大家多聚焦财务杠杆风险，对经营杠杆（合作开发）的风险不太